Ценовая ситуация в Сочи

Цены на рынке недвижимости Сочи на протяжении последних месяцев
пребывают в стабильном состоянии. Резких скачков и падений, характерных
для последнего времени, сейчас нет, и в ближайшей перспективе не
произойдет. По общему мнению, сегодняшний уровень цен является
справедливым для сочинского рынка.

Для того чтобы достичь этого уровня, потребовалось два года. Причем
всё это время, за редкими исключениями, количество сделок находилось на
минимальной отметке, чему на разных этапах способствовали различные
причины.

Этап № 1. Олимпийский рост

До
лета 2007 года рынок жилой недвижимости Сочи отличался высокой
инвестиционной привлекательностью. Курортный город, самый крупный и
развитый на побережье, был интересным объектом для инвестиций в
недвижимость как со стороны частных инвесторов, так и с точки зрения
девелоперов, банков и крупных инвестиционных компаний. В городе
появлялись новые проекты жилых комплексов и коттеджных поселков,
высокий спрос на которые существовал вплоть до лета 2007 года. К
моменту объявления Сочи столицей Олимпийских игр-2014 средняя стоимость
на первичном рынке составляла 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м.

Сразу
же после того, как в июне 2007 года было оглашено решение МОК о
признании Сочи местом проведения Олимпиады, цены на рынке недвижимости
моментально подскочили на 50-80% в разных сегментах. Инвестиционная
привлекательность города значительно выросла в связи с перспективами
2014 года, туда ринулось еще больше инвесторов и появилось еще больше
крупных проектов жилой недвижимости.

Средняя стоимость
квадратного метра на первичном рынке Сочи в августе 2007-го составила
порядка 90 тыс. руб., при этом средняя цена на экономкласс составила 65
тыс. руб., бизнес-класс — 105 тыс. руб., элитный класс — 170 тыс. руб.

После
мгновенного взлета цены на рынке недвижимости Сочи во второй половине
2007 года продолжали и дальше расти приблизительно на 2-3% в месяц. При
этом сделок в этом сегменте почти не совершалось, покупатели не готовы
были покупать те же самые квартиры по цене вдвое выше. Практически
исчез инвестиционный спрос, так как перспективы заработка казались уже
довольно сомнительными.

Однако подобное положение вещей не
останавливало девелоперов, которые считали что отсутствие спроса —
явление временное и идти на поводу у рынка не стоит. Они спокойно
продолжали повышать цены, рассчитывая на скорое возвращение
потребительской активности.

Этап № 2. Кризисный обвал

Застройщики
ждали возвращения спроса на протяжении года. «Реанимация» спроса
затягивалась и первые девелоперы, работающие в экономичном сегменте,
решились на снижение стоимости квартир в своих объектах. Это вызвало
небольшую коррекцию среднерыночного уровня цен, которая составила 2,5%
в июне и почти 2% в июле 2008 года.

Этого явно не было достаточно
для активизации рынка, к тому же в следующие два месяца многие компании
резко увеличили стоимость квартир в своих объектах, поскольку
приближался момент их сдачи в эксплуатацию. В связи с их действиями, а
также по причине ожидаемого увеличения активности осенью на рынке
произошел новый скачок цен. В августе они выросли на 8%, а в сентябре —
еще на 7%, а средняя стоимость квадратного метра составила 114 тыс.
руб. В результате всех этих повышений средний уровень цен на жилье в
Сочи составил порядка 114 тыс. руб. за 1 кв. м.

Беда не приходит
одна. Уже к октябрю 2008 года годичная стагнация сочинского рынка
недвижимости была усилена влиянием мирового финансового кризиса.
Дальнейшее сдерживание падения цен было уже бессмысленно. Цены стали
снижаться столь же резко, как еще пару месяцев назад росли. К концу
2008 года цены упали на 15%. В июне 2009-го средняя стоимость
квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Сочи составила
порядка 77 тыс. руб.

Наибольшее падение в 2009 году пережили
новостройки бизнес-класса (-16%) — до 132 тыс. руб. за 1 кв. м и
экономкласса (-7%) — до 65 тыс. руб. Стоимость квадратного метра в
домах элитного класса составила 345 тыс. руб.

Этап № 3. Время стабильности

По
нашим данным, это также было последнее крупное падение цен на рынке
жилой недвижимости Сочи. С июня 2009 года цены практически не
изменились, к настоящему моменту рынок вошел в фазу стабильности.
Потенциал падения практически исчерпан, и в разных сегментах это
обуславливается разными причинами.

Экономкласс сейчас является
очень привлекательным для инвесторов. Несмотря на то что стоимость
квадратного метра в нем является одной из самых высоких в ЮФО (65 тыс.
руб.), рынок Сочи предлагает множество доступных предложений для
потребителей. Сейчас в городе квартиру с минимальным бюджетом покупки
(до 1,5 млн руб.) можно приобрести в одном из 15 строящихся домов. В
Анапе или Геленджике таких новостроек просто нет, а в Краснодаре их в
три раза меньше.

Неудивительно, что недорогие квартиры на лучшем
курорте России и в будущей столице Олимпиады пользуются спросом у
потребителей. В период кризиса количество сделок все еще невелико,
однако, как только ситуация в мировой экономике начнет
стабилизироваться, все они будут раскуплены в первую очередь.

Если
говорить о бизнес-классе, то здесь также не ожидается снижения цен,
поскольку большая часть строящихся объектов сейчас находится на
финальных стадиях строительства, а более половины квартир в них уже
проданы. Девелоперы не станут снижать цены, а вместо этого постараются
как можно быстрее перевести свои объекты на вторичный рынок, то есть
сдать их в эксплуатацию. Проекты, находящиеся на начальных стадиях,
сейчас в большинстве своем заморожены, и строиться начнут только после
того, как кризис закончится. До этого времени на рынке не появится и
новых объектов, которые могли бы сколько-нибудь серьезно повлиять на
установившийся средний уровень цен.

Из вышесказанного становится
понятно, что потенциала для нового серьезного снижения цен в Сочи нет.
Сейчас стоимость квартир в городе достигла справедливого уровня.
Несмотря на то что сделки все еще носят единичный характер, по
окончании кризиса мы ожидаем всплеска спроса на квартиры в строящихся
объектах.

Этап № 4. Новый рост

После
всего, что происходило на рынке Сочи в последние годы, поведение
компаний несколько изменится. Стало понятно, что без реальных
позитивных изменений городской среды, без улучшения инфраструктуры и
качества курортных услуг, без повышения уровня жизни местного населения
дальнейший рост цен на недвижимость невозможен. Существенного изменения
облика города можно ожидать к 2013 году; в преддверии Олимпийских игр
рынок недвижимости  испытает еще один всплеск цен, но, в отличие от
первого, он будет довольно плавным и, главное, обоснованным.

А
пока мы наблюдаем снижение темпов строительства в Сочи. В 2009 году
будет введено не более 300 тыс. кв. м жилья — это вдвое ниже
запланированных показателей. Не будет и массового выхода новых объектов
на рынок, как это было в предыдущие годы, поскольку их перспективы в
сегодняшних условиях сомнительны.

Тем не менее Сочи был и
остается одним из самых привлекательных для инвестиций городов
Восточной Европы — в первую очередь это касается жилой курортной
недвижимости. Минимальный рост цен в этом сегменте возможен уже в 2010
году. Конечно, это не будут те 30-40%, на которые раньше ежегодно росли
цены, но положительная коррекция в 5-7% по итогам года вполне вероятна.

Автор

Рекомендуем

Недвижимость Украины 0 комментариев

Получение ипотеки или кредита для жилья — как выгоднее оформить?

Задумываясь про приобретением жилой недвижимости, многие люди просто стараются обходить ипотеку стороной, особенно помня про ужасные и негативные последствия после кризиса, когда квартиры, даже имея большую половину взноса, просто реализовывались

Зарубежная недвижимость 0 комментариев

Своя квартира у моря — какие варианты дешевые и доступные

Владение личным уголком-недвижимостью у моря — это действительно яркая мечта для абсолютно каждой семьи. В особенности, если речь идет про более экзотические, своего рода приятные варианты за границей — Испания,

Недвижимость Кривого Рога 0 комментариев

Работа агентства недвижимости во время кризиса

Выживание и развитие организации возможно, если темпы ее обучения больше или хотя бы равны темпам изменений во внешней среде.

0 комментариев

Нет комментариев

Вы будете первым кто оставит комментарий!