Офис в Вашей квартире

Предположим, Вы являетесь собственником «лишних» метров ста квадратных
недвижимого имущества в самом центре города. Поразмыслив, как на этих
«лишних» метрах подзаработать.
Вы решаете сдать их в аренду, но не в качестве жилья, а под офис — стоимость ведь выше. Правда есть одно «но» — Ваша недвижимость относится к жилому фонду… Тогда у Вас возникает логичный вопрос, а возможна ли вообще передача физическим лицом жилого помещения в аренду юридическому лицу с целью использования данного помещения для размещения офиса?
Однако поспешу Вам сообщить, это не единственный вопрос, который должен Вас взволновать, если Вы решите сдавать в аренду свое жилое помешение под офис. Не менее важно понимать, захочет ли юридическое лицо взять у Вас в аренду такое помещение. Ведь у него, в свою очередь, возникнет дилемма — возможно ли будет включить в состав валовых расходов арендную плату и все затраты, связанные, например, с ремонтом (модернизацией) жилого помещения, арендованного с целью размещения в нем офиса?
Особенности использования жилой недвижимости для размещения офиса
Прежде всего, следует разобраться в том, предусматривается ли законодательством Украины возможность использования жилого помещения для размещения в нем офиса.
Нормастатьи бЖилишного кодекса УССРот 30.06.1983г. (далее —ЖК Украины), который действует и сейчас, определяет, что «жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается».
Согласно ст. 383 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. (далее —ГК Украины) собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства. А в соответствии с положением ст. 319 ГК Украины собственник имеет право совершать в отношении своего имущества любые действия, которые не противоречат закону. Более того, согласно ст.    320    ГК   Украины   собственник   имеет   право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.
Отметим то, что определение термина «промышленное производство» или «потребности промышленного характера» в действующем законодательстве не дано. Тем не менее, не советуем размещать в жилом доме вместе с офисом производственные мощности (например, химчистку).
Следует обратить внимание на позицию Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства (далее — Госкомпредпринимательства), наложенную в письме от 31.07.2007г. №5620, которая заключается в следующем. Использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности (то есть не только для проживания) могут граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями, не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера, не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства, не наносят ушерб окружающей среде. Причем все указанные выше условия, по мнению Госкомпредпринимательства, должны соблюдаться одновременно. При этом, право гражданина осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении связывается не с правом его собственности на квартиру, а с фактом проживания данного гражданина (физического лица) в данном помещении.
На практике это означает, что гражданин, проживающий по определенному адресу (что подтверждается отметкой о регистрации его места жительства в паспорте1)* имеет право проводить по указанному адресу предпринимательскую деятельность непромышленного характера (например, вести делопроизводство в собственном офисе), соблюдая при этом интересы других лиц и нормы законодательства.
Итак, нормы ч. 1 ст. 382, ч. 1 ст. 383 ГК Украины, ст. 6 ЖК Украины определяют целевое назначение квартиры: для постоянного проживания граждан. В то же время следует отмстить, что использование собственником квартиры для размещения в ней офиса прямо не запрещено ни ГК Украины, ни ЖК Украины, ни какими-либо иными нормативными актами Украины. Кроме того, нет прямых ограничений по многоцелевому использованию жилого помещения, то есть не только для проживания, но и для решения иных задач. Запрещается лишь деятельность, связанная с промышленным производством.
Таким образом, исходя их вышесказанного, можно сделать вывод, что использование жилого помещения в целях размещения в нем офиса возможно.
Теперь следует выяснить, нужно ли субъекту предпринимательской деятельности осуществлять определенные действия для оформления такого специфического использования жилого помещения, как размещение в нем офиса, а если необходимо, то какие именно.
Для этого следует провести четкую линию и разделить две категории пользователей жилого помещения, желающих разместить в нем офис, — собственников и нанимателей (арендаторов), так как существует значительное различие в правовом регулировании вопроса использования ими жилого помещения.
Норма ст. 150 ЖК Украины достаточно лояльна и предоставляет право гражданам, которые имеют в частной собственности дом, часть дома, квартиру, пользоваться такой собственностью для личного проживания и проживания членов семьи, распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение, в том числе сдавать в аренду, заключать другие, не запрещенные законом, сделки. Данная статья не ограничивает собственника в его праве сдавать жилье в аренду для размещения офиса.
Норма части второй ст. 813 ГК Украины более категорична: если нанимателем (арендатором) является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Данная норма дублируется и в ч. 1 ст. 815 ГК Украины.
Таким образом, приходится констатировать, что передача квартиры юридическому лицу для размещения в ней офиса нежелательна, поскольку указанная сделка будет противоречить нормам ч. 2 ст. 813 и ч. 1 ст. 815 Г К Украины.
Такая же позиция относительно неправомерности передачи квартиры в аренду для размещения в ней офиса юридического лица содержится в вышеуказанном письме Госкомпредпринимательства № 5620 от 31.07.2007г. Данная точка зрения для Госкомпредпринимательства не нова. Так, согласно письму указанного органа от 08.06.2004 г. № 3841 «для предоставления квартиры в аренду для устройства в ней офисного помещения необходимо перевести такую квартиру в нежилой фонд».
Вместе с тем следует отметить, что, несмотря на ограничительный характер ст.ст. 813, 815 ГК Украины и негативные разъяснения Госкомпредпринимательства, возможным, хотя и достаточно спорным вариантом использования жилого помещения в качестве офиса, является бездействие как арендодателя, так и арендатора. Под этим фактически понимается, что заинтересованное юридическое лицо не предпринимает каких-либо действий и использует жилое помещение в качестве офиса на основании заключенного договора аренды с собственником — физическим лицом.
В тоже время, такой вариант является наиболее проблемным для арендатора, поскольку он прямо нарушает требования законодательства. Хотя и в такой ситуации можно прибегнуть к крайним средствам и создать офис, напоминающий жилое помещение, разместив в нем комнату для проживания сотрудника компании, выполнив, таким образом, требование ч. 2 ст. 813 ГК Украины. В любом случае такой вариант не пройдет для арендатора безболезненно. Скорее всего, ему придется столкнуться с рядом определенных трудностей и риском подвергнуться санкциям за нарушение требований действующего законодательства.
Так. нормой п. 4 ч. 1 ст. 189 Ж К Украины установлено, что лица, виновные в самостоятельном переоборудовании и использовании жилых помещений не по назначению, несут уголовную, административную или другую ответственность согласно законодательству. В ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях за самостоятельное переоборудование и использование жилых помещений не по назначению предусмотрено предупреждение или наложение штрафа на граждан — от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан, и предупреждение или наложение штрафа на должностных лин — от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Гораздо серьезнее может быть другое негативное последствие использования жилого помещения для размещения в нем офиса. Таковым, например, может стать отказ налоговых органов отнести к сумме валовых расходов суммы коммунальных и других, связанных с арендой помещения, платежей (в частности, на основании положения абз. 5 пп. 5.4.10 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»). Так же, как показывает практика, с определенными трудностями субъект предпринимательской деятельности столкнется и в процессе получения или переоформления лицензий, проверок соблюдения лицензионных условий и при обращении в государственные органы для получения другой разрешительной документации.
В то же время, следует иметь ввиду, что подобный договор аренды жилого помещения, используемого в дальнейшем в качестве офиса, может быть признан судом недействительным на основании норм ч. 2 ст. 813, ч. 1 ст. 815, ч. 1 ст. 215 и ч. 1 ст. 203 ГК Украины.
Отнесение юридическим лицом к составу валовых расходов арендной платы и всех затрат по ремонту арендованного жилого помещения
В случае заключения физическим и юридическим лицами договора аренды жилого помещения с дальнейшим размещением в нем офиса, несмотря на прямой запрет данных действий законодательством Украины, Государственная налоговая администрация Украины (далее — ГНА Украины) позволяет относить к составу валовых расходов арендную плату за наем квартиры. В частности, данная позиция изложена в письме ГНА Украины от 19.11.2004 г. № 10516/6/15-1116.
Так, в соответствии с нормой пп. 1.18.5 ст. 1 Закона Украины от 28.12.1994 г. № 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий» (далее — Закон Украины № 334/94-ВР), аренда жилых помещений — это хозяйственная операция, предусматривающая предоставление жилого дома или квартиры ее собственником в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок, для целевого использования и за арендную плату. При этом порядок осуществления таких операций аренды жилых помещений устанавливается в соответствии с положениями ЖК Украины. Следовательно, если заключенная сделка аренды квартиры физического лица юридическим лицом соответствует нормам ЖК Украины, то проведенная операция является хозяйственной для плательщика налога.
Положением абз. 2 пп. 7.9.6 ст. 7 Закона Украины №34/94-ВР установлены особенности налогообложения операций по аренде жилых помещений, а именно: передача имущества в аренду не изменяет налоговых обязательств арендодателя и арендатора. При этом арендодатель увеличивает сумму валовых доходов, а арендатор увеличивает сумму валовых расходов на сумму начисленного арендного платежа по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление.
Таким образом, в соответствии с разъяснениями ГНА Украины, плательщик налога — юридическое лицо имеет право отнести к составу валовых расходов арендную плату, уплаченную за наем квартиры физическому лицу. При этом следует учитывать, что если физическое лицо — арендодатель является связанным с таким плательщиком налога, то к составу валовых расходов этого плательщика налога относится сумма арендной платы в размере, не превышающем обычные цены за аренду жилья в соответствующих отчетных периодах.
Следует также отметить, что в случае, если юридическое лицо приобретет жилое помещение с целью размещения в нем офиса, то расходы, понесенные на приобретение, ремонт, реконструкцию, модернизацию или другие улучшения такого жилого помещения (дома, его части, квартиры) без перевода в нежилой фонд нельзя будет амортизировать в налоговом учете. Данная позиция ГНА Украины изложена в письме от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117.
Так, в соответствии с пп. 8.1.1 п. 8.1 ст. 8 Закона Украины № 334/94-ВР под «амортизацией» основных фондов и нематериальных активов следует понимать постепенное отнесение расходов на их приобретение, изготовление или улучшение, на уменьшение откорректированной прибыли плательщика налога в пределах норм амортизационных отчислений, установленных этой статьей.
Положением пп. 8.1.2 п. 8.1 ст. 8 вышеуказанного Закона, в частности, определено, что амортизации подлежат расходы на приобретение основных фондов и нематериальных активов для собственного производственного использования.
Согласно пп. 8.1.4 п. 8.1 ст. 8 Закона Украины №334/94-ВР расходы на приобретение, ремонт, реконструкцию, модернизацию или другие улучшения непроизводственных фондов не подлежит амортизации, и осуществляются за счет соответствующих источников финансирования.
В свою очередь, под «непроизводственными фондами» следует понимать капитальные активы, которые не используются в хозяйственной деятельности плательщика налога. К таким непроизводственным фондам относятся, в частности, капитальные активы (или их структурные компоненты), которые подпадают под определение группы 1 основных фондов согласно с пп. 8.2.2 ст. 8 Закона Украины № 334/94-ВР, включая арендованные. При этом к группе 1 основных фондов принадлежат здания, сооружения, их структурные компоненты и передаточные устройства, в том числе жилые дома и их части, квартиры и места
бщего пользования.

В соответствии с положением ст. 382 ГК Украины, квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в ней проживания (ст. 380 ГК Украины).
Таким образом, согласно мнению ГНА Украины, жилые дома и их части (квартиры) являются непроизводственными фондами. Производственными помещениями, которые используются для производственных потребностей, являются специально определенные дома и сооружения.
То есть производственное использование предопределяет перевод жилых домов, их частей (квартир) в нежилые.
Следовательно, поскольку непроизводственные фонды (жилые дома, квартиры), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений относительно расходов, понесенных на приобретение, ремонт, реконструкцию, модернизацию, другие улучшения таких непроизводственных фондов, является неправомерным.
Выводы
Учитывая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:
■ Правомочия частного собственника по пользованию и распоряжению жилым помещением в отношении использования его в качестве офиса на законодательном уровне не ограничены. Действующим законодательством установлено, что собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать жилье для проживания, но не может использовать его для промышленного производства. В соотношении с нормами закона, регулирующего право собственности, это значит, что собственник жилья может использовать его в других целях, кроме промышленного производства. В случае использования жилого помещения непосредственно собственником не для проживания, а для размещения офиса этого собственника какие-либо обязанности по смене правового режима помещения или совершение других действий с его стороны законодательством не предусмотрены.
■ Если жилое помещение планируется использовать для размещения в нем офиса не собственником, а арендатором — юридическим лицом, то обязательным является изменение правового режима данного жилого помещения путем перевода его в нежилой фонд. В ином случае передача квартиры юридическому лицу в аренду с целью размещения там офиса будет противоречить нормам ч. 2 ст. 813 и ч. 1 ст. 815 ГК Украины.
■ Юридическое лицо — плательщик налога имеет право отнести к составу валовых расходов арендную плату, уплаченную за наем квартиры физическому лицу. При этом, в случае если такое физическое лицо является связанным с таким плательщиком налога, к составу валовых расходов плательщика налога относится сумма арендной платы в размере, не превышающем обычные цены за аренду жилья в соответствующих отчетных периодах.
■ Расходы юридического лица, связанные с оплатой коммунальных и других счетов по арендованному жилому помещению, используемому в качестве офиса, не могут быть отнесены к составу валовых расходов.
■ Сумма расходов юридического лица, понесенных на проведение ремонтных работ (реконструкцию, модернизацию или другие улучшения) арендованного жилого помещения без перевода в нежилой фонд не может быть отнесена на валовые расходы предприятия.
■ В случае приобретения юридическим лицом права собственности на жилое помещение и размещение в нем офиса, осуществление амортизационных отчислений относительно расходов, понесенных на приобретение, ремонт, реконструкцию, модернизацию, другие улучшения непроизводственных фондов, является неправомерным.

Автор

Рекомендуем

Недвижимость Кривого Рога 0 комментариев

Современные условия для получения кредита

Чем более развивается кризис, тем большее количество банков выражают готовность кредитовать покупку жилья, так, в начале весны 19 банков занимались этой деятельностью, а на данный момент этот список расширился до

Зарубежная недвижимость 0 комментариев

Дом у моря

Сегодня дом у моря уже перестала казаться несбыточной мечтой для большинства наших сограждан, и в наши дни купить недвижимость в городке у моря, стоит не дороже, чем купить квартиру в

Строительство 0 комментариев

Разбивка сборно-блочных бетонных сооружений

Разбивка сборно-блочных бетонных сооружений отличается рядом особенностей от разбивки монолитных сооружений.

0 комментариев

Нет комментариев

Вы будете первым кто оставит комментарий!